Die Schweizer Immobilienwirtschaft steht vor enormen Herausforderungen: Wohnraummangel, steigende Baukosten, Fachkräftemangel und den Druck, nachhaltig und effizient zu bauen. Gleichzeitig kämpft sie mit einem Regulierungsdschungel, der Projekte unnötig verteuert und verzögert. Ein konkretes Beispiel aus einer Gemeinde verdeutlicht das Problem eindrücklich. Bei einer Parzelle in der Wohn- und Gewerbezone 2 lassen sich zwar einige harte Parameter relativ klar benennen – maximale zwei Vollgeschosse, Gebäudehöhe von 11 Metern, Firsthöhe bis 13 Metern, Grenzabstände von 4 Metern und eine Ausnützungsziffer von 0,8. Ein Attikageschoss auf Flachdach kann unter bestimmten Bedingungen (Rückversätze, Begrünung) möglich sein. Doch schon bei der vollständigen Prüfung eines Bauprojekts auf Bewilligungsfähigkeit endet die Klarheit. Hunderte von Artikeln, Tabellen, Ausnahmen, Querverweisen und Ermessensspielräumen in kantonalen und kommunalen Bau- und Nutzungsordnungen machen eine systematische, automatisierte Prüfung nahezu unmöglich.
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist diese Komplexität nicht nur ein administratives Ärgernis, sondern ein strukturelles Hindernis für Produktivität und Innovation. Entwickler, Investoren und Architekten verbringen einen erheblichen Teil ihrer Zeit damit, sich durch dicke PDF-Dokumente zu wühlen, Zonenpläne abzugleichen und Unsicherheiten mit Behörden zu klären. Was als Schutz von Landschaft, Nachbarn und Qualität gedacht war, führt in der Praxis zu überlangen Bewilligungsverfahren, höheren Risiken und letztlich zu weniger bezahlbarem Wohnraum. Studien und Branchenstimmen bestätigen: Die zunehmende Regulierungsdichte bremst die Bautätigkeit spürbar.
Ein Bremsklotz für die Immobilienwirtschaft
Moderne Technologien wie Künstliche Intelligenz könnten hier massiv entlasten – vorausgesetzt die Prozesse sind definiert und die Vorgaben sind klar. Eine KI, die Pläne einliest, mit den geltenden Vorschriften abgleicht und klare Konformitätsberichte liefert, würde Planungs- und Genehmigungsprozesse dramatisch beschleunigen und die Verwaltung entlasten. Bereits heute gibt es auf vielen Gemeinden zu wenig Experten, welche die Baugesucht in nützlicher Zeit endgültig bewerten können.
Die KI könnte harte Fakten wie Höhen, Abstände, Ausnützung und Volumen zuverlässig prüfen und sogar Optimierungsvorschläge machen. Doch genau das scheitert heute an der Struktur der Regelwerke: Sie sind für Menschen gemacht – oder besser gesagt für Juristen und Verwaltungsfachleute –, nicht für Maschinen. Die Dokumente sind nicht maschinenlesbar, voller impliziter Annahmen, lokaler Ausnahmen und interpretationsbedürftiger Formulierungen. Eine KI kann daraus keine verlässliche, haftbare Prüfung ableiten, ohne dass Fehler oder Lücken entstehen.
Als Beispiel dient diese Auswertung der Stadt Dietikon (generiert von grok.com):
1. Harte Fakten / Vorgaben als JSON (extrahiert aus der aktuellen/revisionsrelevanten Bau- und Zonenordnung Dietikon)
Eine vollständige, fehlerfreie JSON aller harten Regeln für alle Zonen und Unterfälle ist aufgrund der Komplexität des Dokuments (Synopse mit Gegenüberstellung alter/neuer Fassung, dutzende Tabellen, Querverweise, Ausnahmen pro Zone und Ergänzungsplänen) nicht sinnvoll machbar. Die Regeln sind stark zonenabhängig und oft nur im Zusammenhang mit dem Zonenplan (parzellenscharf) anwendbar.
Hier eine vereinfachte, extrahierte Struktur mit den zentralen harten Parametern (basierend auf der gültigen/revisionsrelevanten Synopse und älteren Fassungen; Stand der verfügbaren Dokumente):
{
"zonen": {
"Wohnzonen": {
"W1/18": {
"vollgeschosse_max": 1,
"gebaeudehoehe_max_m": 7.5,
"firsthoehe_max_m": "~4-5",
"grenzabstand_min_m": 4,
"ausnuetzungsziffer_max": 0.18,
"bauweise": "freistehend"
},
"W2/25": {
"vollgeschosse_max": 2,
"gebaeudehoehe_max_m": 10,
"firsthoehe_max_m": "~5-7",
"grenzabstand_min_m": 4-5,
"ausnuetzungsziffer_max": 0.25,
"bauweise": "geschlossen bis zonengemässe Länge"
},
"W2/30": { "vollgeschosse_max": 2, "gebaeudehoehe_max_m": 10, "ausnuetzungsziffer_max": 0.30 },
"W2/45": { "vollgeschosse_max": 2, "gebaeudehoehe_max_m": 10, "ausnuetzungsziffer_max": 0.45 },
"W3/65": { "vollgeschosse_max": 3, "gebaeudehoehe_max_m": 13, "ausnuetzungsziffer_max": 0.65 },
"W4/80": { "vollgeschosse_max": 4, "gebaeudehoehe_max_m": "~13-15", "ausnuetzungsziffer_max": 0.80 },
"WG-Varianten": {
"hinweis": "Gewerbeerleichterung möglich, höhere AZ in manchen Fällen"
}
},
"Zentrumszonen": {
"Kernzonen_K2_K3": {
"gebaeudehoehe_max_m": "ortsüblich / 11-13",
"grenzabstand_min_m": 4-6,
"firsthoehe": "begrenzt",
"hinweis": "starke Ortsbildvorgaben, Typ A/B-Bauten"
}
},
"allgemein": {
"abstandsregeln": "Grundgrenzabstand oft 4-5m, Strassenabstand 4-6m je Zone",
"dach": "Flachdächer oft mit Begrünungspflicht",
"geschosse": "Vollgeschosse definiert; Attika/Dach oft zusätzlich unter Höhenbeschränkung"
}
},
"quelle": "Synopse BZO Revision Dietikon (2025-Vorlage) + ältere Bauordnung",
"warnung": "Dies ist KEINE vollständige oder rechtsverbindliche Extraktion. Für eine konkrete Parzelle müssen Zonenplan + exakte Artikel + Ergänzungspläne konsultiert werden."
}Anm. d. Autors: Dies die vollständige Liste der “harten Parameter” extrahiert aus dem 60-Seitigen Regelwerk von einer KI welche solche Aufgaben ohne Probleme lösen sollte! Der ganze Rest ist “fluid”! Es gibt aber andere KI-Modelle, die bessere Resultate liefern, z.B. kimi.com
2. Sich widersprechende oder inkonsistente Punkte (Beispiele aus der Synopse):
- Unterschiedliche Bezeichnungen und AZ-Werte zwischen alter und neuer Fassung (z. B. W2/45 vs. Anpassungen auf W2/60 in Revision).
- Verschiebungen bei Geschosszählung (Attika, Untergeschosse, Zürcher Untergeschoss wird angepasst).
- Abweichende Höhen- und Abstandsregelungen in Kernzonen vs. allgemeinen Wohnzonen.
- Gewerbeerleichterungen in WG-Zonen vs. reine Wohnzonen (konkurrierende Nutzungsanteile).
- Redaktionelle Änderungen und Streichungen, die frühere Tabellenwerte beeinflussen.
3. Vorgaben mit Ermessensspielraum:
- Ortsbild- und Gestaltungsvorgaben („Einfügung ins Ortsbild“, Materialwahl, Fassadengestaltung).
- Abweichungen bei geringfügigen Verstößen (Interessenabwägung durch Behörde).
- Baukollegium / Gestaltungsplanpflicht-Gebiete (subjektive Prüfung).
- Bewilligung von Abbrüchen, Anbauten, Terrassen etc. bei „keiner Beeinträchtigung“.
- Ausnützungsboni oder Reduktionen (z. B. Grünflächen, Biodiversität).
- Sonderregelungen in Gestaltungsplanpflicht-Gebieten oder Quartiererhaltungszonen.
Zusammenfassung: Die „harten“ Fakten sind tabellarisch und zonenbezogen vorhanden, aber stark verflochten mit weichen Elementen und plan-spezifischen Ergänzungen.
Grenzen der Beurteilbarkeit
Beispiel 1: Ausnützungsziffer (scheinbar hart) In der Synopse stehen klare Tabellenwerte (z. B. W2/45: 45–60 %, W3: 65–70 %, Z5: bis 160 % mit Bonus). Die KI kann den Tabellenwert nennen. Aber die tatsächliche anrechenbare Fläche hängt ab von:
- Anrechnungsregeln für Balkone, Terrassen, Untergeschosse (teilweise max. 50 %),
- Dachgeschoss/Attika-Regeln,
- Querverweisen auf PBG § 276 und kantonaler Praxis.
Ein einziger Interpretationsfehler bei der Anrechnung verändert das gesamte realisierbare Volumen um 15–30 %. Das ist kein reines Tabellenlesen mehr.
Beispiel 2: Grenzabstände + Reduktionsmöglichkeiten Grundregel oft 4–6 m je nach Zone und Geschosszahl. Es gibt aber Reduktionsmöglichkeiten („je weggelassenem Vollgeschoss –1 m“) und Ausnahmen bei „geringfügigen Abweichungen“ (Art. 5). In Kernzonen und Quartiererhaltungszonen gelten teilweise andere Werte oder Ergänzungspläne. Die KI kann die Basisregel nennen. Ob eine Reduktion oder Ausnahme im konkreten Fall zulässig ist, entscheidet letztlich die Baubehörde mit Ortskenntnis und Interessenabwägung.
Beispiel 3: Attika / Flachdach auf 2 Vollgeschossen In vielen Wohn- und Zentrumszonen ist ein Attikageschoss möglich. Die Synopse regelt aber Rückversatz, zusätzliche Höhe und Begrünungspflicht. Gleichzeitig gibt es Formulierungen wie „gute Gesamtwirkung“ oder „charakteristisch für das Quartier“. Die KI kann kann sagen „grundsätzlich möglich unter Bedingungen“. Ob dein konkretes Attika durchkommt, hängt von der genauen Ausgestaltung + subjektiver Beurteilung durch Baukollegium oder Behörde ab.
Beispiel 4: Baukollegium und Abweichungen Sogar bei manchen „harten“ Parametern kann das Baukollegium Abweichungen bewilligen, wenn „besonders gute architektonische Qualität“ vorliegt (Art. 14). Das ist reines Ermessen. Hier endet jede automatisierte Prüfung. Das ist kein Algorithmus mehr, sondern eine qualitative Bewertung.
Dieser Zustand ist in der heutigen Zeit nicht mehr zeitgemäss. Die Immobilienbranche investiert Milliarden in Digitalisierung – BIM-Modelle, digitale Zwillinge, parametrisches Design. Gleichzeitig bleibt der rechtliche Rahmen im analogen 20. Jahrhundert stecken. Die Folgen sind volkswirtschaftlich spürbar: Verzögerte Projekte, höhere Transaktionskosten, lange Entscheidungswege und eine gebremste Schaffung von Wohn- und Gewerberaum in Zeiten, in denen die Schweiz dringend mehr davon braucht.
Zeit für eine radikale Revision
Die Forderung nach einer grundlegenden, radikalen Überarbeitung der Bau- und Nutzungsordnungen auf kantonaler und kommunaler Ebene ist dringend. Die Regelwerke müssen:
- Maschinenlesbar und standardisiert werden (z. B. in Form von strukturierten Daten oder einer einheitlichen Ontologie).
- Auf das Wesentliche reduziert und von überflüssigen Ausnahmen bereinigt werden.
- Klare, algorithmisch prüfbare Parameter für harte Fakten enthalten, während weiche Gestaltungsfragen speziell ausgewiesen und in separaten, beschleunigten Verfahren behandelt werden.
Nur so wird die KI in der Lage sein, Bauprojekte zuverlässig auf Konformität zu prüfen, Risiken zu minimieren und den gesamten Prozess von der Idee bis zur Bewilligung zu beschleunigen. Eine solche Modernisierung wäre kein Abbau von Standards, sondern eine intelligente Weiterentwicklung – zum Nutzen von Bauherren, Investoren, der Umwelt (durch effizientere Flächennutzung) und der gesamten Schweizer Volkswirtschaft.
Die Immobilienbranche ist sicher bereit, diesen Schritt mitzutragen. Die Politik und die Verwaltungen sind nun gefordert, den Regulierungsdschungel endlich zu lichten. Die Technologie ist da. Es liegt an uns, die Rahmenbedingungen endlich zukunftsfähig zu machen.
